L’avantage d’opter pour l’investissement immobilier locatif, c’est de se constituer un patrimoine avant tout et de percevoir des revenus destinés à augmenter son pouvoir d’achat pendant toute la durée de la mise en location. Le bien immobilier peut être occupé au moment du départ à la retraite. Par ailleurs, il constitue un excellent actif à transmettre à sa génération future. Quelles sont alors les règles à adopter afin de faire de son investissement locatif un succès ?
Préparer l’acquisition
L’acquisition de ce type de produit de placement se prépare à l’avance. Il s’agit de définir les locataires cibles ainsi que la ville la plus rentable par rapport au projet. Il en est de même donc pour l’emplacement, les attractivités du quartier, etc. Vérifiez la qualité de la demande locative. Il vaut mieux éviter autant que possible les carences en loyers.
Visitez le logement que vous allez acheter si vous ne faites pas construire. Vous validerez alors votre choix après plusieurs visites – une seule ne suffit pas. Mettez-vous à la place du locataire : le logement va-t-il lui plaire ? Quels sont les points forts et les inconvénients ? Pour cela, programmez par exemple des heures de visite différentes : dans la journée et dans la soirée par exemple. Cela afin de vous permettre de découvrir les attractivités du quartier et de la ville suivant des plages horaires différentes.
Si vous faites construire, assurez-vous que tout est conforme à votre commande. Faire construire est plus intéressant puisque vous avez la possibilité de choisir le plan, le propre style du logement, de même que sa configuration.
Négocier le prix de vente
Que vous achetiez auprès d’un particulier ou d’un promoteur immobilier, sachez que vous pouvez parfaitement négocier le prix de vente de votre future acquisition. Votre rendement en sera optimisé. Pour ce faire, soyez attentif aux spécificités du marché immobilier local. Quelle est la tension locative actuelle ? Depuis quand le logement a-t-il été mis en vente (et s’il n’a toujours pas trouvé acheteur, pour quelles raisons ?). Quels sont les points faibles du logement ?
Négocier les frais d’agence et celui du promoteur immobilier
Les frais peuvent aussi être négociés, que vous ayez fait appel à une agence ou à un promoteur immobilier. En ce qui concerne ce dernier, ses commissions et ses frais sont en principe incorporés dans le prix de vente global du bien. Vous pouvez alors demander à détailler ce prix en fonction de ces éléments.
Négocier les frais de notaire
Si vous achetez un immobilier neuf, les frais de notaire sont moins élevés, à la différence de ceux qui s’appliquent dans le cas de l’achat d’un immeuble ancien. Les frais de notaire sont règlementés. Toujours est-il que les tarifs appliqués par ce dernier se décomposent comme suit : ses émoluments qui représentent sa rémunération et qui sont non négociables, les honoraires qui peuvent être négociés, et les débours ainsi que les taxes à verser à l’État.
Souscrire une assurance loyers impayés
Ce type d’assurance coûte assez cher mais l’indemnisation est assez intéressante. Si vos locataires ne sont pas solvables, votre assureur vous versera l’équivalent de ce que vous deviez percevoir. Vérifiez toutefois que le contrat précise bien le taux d’indemnisation afin d’éviter les mauvaises surprises. L’assurance souscrite propose aussi d’autres possibilités, par exemple de couvrir vos dépenses relatives aux travaux de réparation en cas de dégradation du logement à la suite des occupations successives.
Calculer le montant du loyer appliqué
C’est surtout en fonction du loyer que vous allez appliquer que vous enregistrerez du bon rendement. De ces loyers dépendront également la décision des locataires de valider leur choix ainsi que leur fidélisation sur le long terme.
