C’est grâce à la diversification que les SCPI ont su émerger de la crise économique de 2020. Les sociétés de gestion qui sont en charge de les piloter constituent en effet un parc d’immobiliers choisis en fonction de plusieurs critères – ce que nous allons développer dans cet article. Par ailleurs, l’investisseur lui-même mettra en place sa propre approche en optant pour sa propre stratégie de diversification de son portefeuille.
La composition du parc diversifié par la société de gestion
La diversification se fait de manière naturelle puisque le parc ne comprend pas qu’un seul type d’immobiliers. Voici comment la société de gestion opère :
Le choix des différents types d’immeubles
La sélection se fait en considérant plusieurs critères :
- la taille de l’immobilier : certains opérateurs privilégient les immeubles de petite surface ou de taille intermédiaire qui sont plus faciles à mettre en location, sans pour autant exclureceux à plus grande superficie. C’est pourquoi, l’on retrouve toujours une diversification à ce niveau pour un même parc.
- la typologie de l’immobilier : les opérateurs achètent aussi bien sur le marché du neuf que celui de l’occasion, en veillant à toujours bien choisir leur emplacement.
- Si l’immeuble est utilisé à titre de logement principal, il peut être monté avec des dispositifs défiscalisants tels que la loi Malraux et le régime du déficit foncier (pour les biens anciens) et la loi Pinel pour les biens neufs.
Le choix selon l’utilisation de l’immobilier
Les parcs se décomposent comme suit : ceux qui accueillent des immeubles résidentiels, professionnels, ou encore ceux qui sont destinés à créer uniquement de la plus-value. C’est pourquoi, on retrouve trois principales familles qui sont les SCPI fiscales, les SCPI de rendement et les SCPI de capitalisation. Il s’agit ainsi d’une diversification en matière de catégorie de SCPI.
Le choix des locataires
La sélection se fait suivant plusieurs critères, toujours dans cette optique de diversification. Cela en tenant compte de la solvabilité avant tout car c’est de celle-ci dont dépendra la survie de la SCPI, particulièrement en période de dégradation de la situation économique. La sélection s’opère donc afin de diversifier la typologie des locataires comme suit :
- ceux qui loueront les immeubles résidentiels
- ceux qui occuperont les immeubles professionnels, avec segmentation par secteur d’activité. C’est pourquoi, qu’il s’agisse d’un immeuble à usage de bureaux ou d’un mur de commerces, les activités des locataires seront elles-mêmes diversifiées. On distingue également des immeubles de santé, ceux utilisés dans le cadre de l’éducation, les hôtels, sans oublier les parkings.
Le choix des régions
Idem, la diversification s’opère à ce niveau : la majorité des SCPI étendent leur acquisition non seulement dans une seule région, mais aussi en zone euro pour les jeunes SCPI, voire même à l’étranger. L’objectif est de mieux s’amer en cas de crise locale ou régionale, grâce à cette politique de dilution des risques par rapport à l’emplacement géographique.
La composition du portefeuille de l’investisseur
En plus de profiter de cette extrême diversification « à la source », l’investisseur pourra lui-même choisir le contenu de son propre portefeuille de SCPI. Cela en réalisant à l’avance l’analyse de son propre profil, car chaque SCPI se distingue par ses propres caractéristiques ; elle n’est donc pas un produit commun ou standardisé adapté à tous types de profils.
Ainsi, il est parfaitement judicieux de placer deux ou trois SCPI différentes dans son portefeuille, en les achetant également auprès de différentes sociétés de gestion afin de profiter de différentes expertises.
De plus, l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine sera sollicité si possible afin que le portefeuille soit à la fois sécurisé, rémunérateur et pleinement adapté aux attentes de l’investisseur.
